Le contrat de bail | Le dépôt de garantie | Les obligations des parties | Le cautionnement | L'état des lieux
Les réparations locatives | Le loyer et les charges locatives | Le préavis, avis de départ du locataire

Le bail, ou contrat de location, est un document essentiel pour le propriétaire comme pour le locataire. En précisant clairement les droits et obligations de chacun, il favorise les bonnes relations. Si le logement est loué vide la location est strictement réglementée (cf. ci-dessous).

  Un bail ecrit obligatoire....

La loi du 6 juillet 1989 impose la rédaction d'un bail écrit signé par le propriétaire et le locataire.

Le bail doit être établi entre le propriétaire et le locataire avec l'aide d'un professionnel (agent immobilier, huissier). Il doit être fait en deux originaux dont un exemplaire est remis à chaque partie.

Le locataire est marié Quel que soit le régime matrimonial, les époux sont automatiquement co-titulaires du bail, même si un seul d'entre eux a signé le bail (avant le mariage, par exemple). Si l'un des époux quitte les lieux ou décède, l'autre pourra invoquer le transfert ou la continuation, à son profit, du contrat de location. Le propriétaire ou son mandataire doit adresser toute notification (ex : congé, augmentation de loyers) à chacun des deux conjoints, dès lors que le locataire lui a fait connaître son mariage.

Le locataire a contracté un pacte civil de solidarité

Le locataire vit en concubinage > Si les deux concubins ont signé le bail, ils seront dans une situation analogue à celle d'un couple marié. > Si un seul concubin signe le bail, lui seul sera locataire, l'autre n'a aucun droit vis-à-vis du bailleur. Mais en cas d'abandon des lieux ou de décès du locataire en titre, le bail se transmettra à l'autre concubin, à condition qu'il prouve une cohabitation effective depuis au moins un an.

  Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail...

Le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire.

La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement.

La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres).

L'énumération des parties communes.

La destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui sera fait des locaux : habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel.

Le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle.

Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu : il est limité à deux mois de loyer sans les charges et ne peut être révisé en cours de bail. Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie.

  Propriétaire et locataire peuvent convenir ensemble de clauses facultatives...

  Certaines clauses sont interdites...

Même si elles figurent dans le contrat, elles sont nulles ; c'est notamment le cas de toute clause qui …

Impose au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus du dépôt de garantie, du mois de loyer payé d'avance et de la rémunération du professionnel intervenu dans la transaction

Oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables

Impose au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire

Prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble

Prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs

Interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle

Interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui

Fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance

Prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement

Prévoit le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si le bailleur est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

  plusieur documents sont à joindre au bail ...

L'état des lieux

Si l'immeuble est en copropriété : les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.

L'attestation d'assurance contre les risques locatifs que le locataire doit obligatoirement souscrire.

Lorsque le propriétaire exige du locataire la caution d'un tiers : un engagement de caution comportant la durée et l'étendue de la caution, ainsi qu'une mention manuscrite de la personne qui se porte caution, indiquant qu'elle a connaissance de l'étendue de son obligation.

Un dossier de diagnostic technique comprenant, le diagnostic de performance énergétique (à compter du 1.7.2007) ; le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du 12.8.2008) ; un état des risques, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans le zones de sismicité (renseignements auprès de l'ADIL).

Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail...

Les logements meublés sortent du cadre de la loi du 6 juillet 1989 (qui protège assez bien les locataires des logements vides). Ce qui ne veut pas dire que les bailleurs d'appartements meublés aient le droit de faire ce qu'ils veulent. Un certain nombre de dispositions du Code Civil s'appliquent néanmoins dans ce cas.

Pour les meublés, la rédaction d'un contrat de location n'est pas obligatoire (art. 1714 du Code Civil). Mais, dans l'intérêt de chacun, établir un bail en bonne et due forme reste néanmoins fortement recommandé.

Les loyers sont libres. À l'échéance du contrat de location, le propriétaire peut augmenter le loyer sans aucune restriction.

En cours de location, seules les règles de révision et d'augmentation du loyer mentionnées dans le contrat s'appliquent (en général à l'aide d'une indexation sur l'indice INSEE du coût de la construction). En l'absence de clause de révision, le loyer doit être maintenu.

Vous devrez payer le loyer et les charges aux termes convenus, et utiliser le logement "en bon père de famille". Les obligations sont, à l'entretien du mobilier près, les mêmes que pour un logement loué "nu".

Le propriétaire doit, quant à lui, délivrer le logement en bon état et effectuer toutes les réparations autres que locatives.

Les délais de préavis en cas de rupture du contrat ne sont pas réglementés. Propriétaires et locataires doivent donc respecter, soit le délai prévu dans le bail, soit, en l'absence d'un contrat écrit, un délai équivalent au terme du loyer (un mois en cas de paiement mensuel).